Le marché immobilier en île-de-france traverse une période de correction que beaucoup attendaient depuis longtemps. Consultez le règlement PLU officiel de votre commune ou recherchez-la sur Zonify (/recherche) pour connaître les règles précises applicables à votre parcelle.
paris intra-muros : la baisse se confirme
À paris, le prix moyen au m² tourne autour de 9 500 € début 2026, contre plus de 11 000 € au pic de 2021. La baisse est réelle mais inégale selon les arrondissements. Le 11e, le 20e et le 19e restent les plus accessibles, autour de 8 500 à 9 000 € le m². Le 6e et le 7e dépassent encore les 13 000 €.
Ce recul s'explique par la remontée des taux d'intérêt, qui a mécaniquement réduit la capacité d'emprunt des acheteurs. Un ménage qui pouvait emprunter 400 000 € en 2021 à 1 % ne peut plus emprunter que 300 000 € environ aux taux actuels.
la petite couronne : des situations très contrastées
Les hauts-de-seine restent le département le plus cher de la petite couronne, avec des villes comme neuilly-sur-seine ou boulogne-billancourt qui dépassent les 8 000 € le m². À l'opposé, certaines communes du 93 comme saint-denis ou aubervilliers s'échangent encore sous les 4 000 € le m².
Le val-de-marne offre un profil intermédiaire intéressant. Des villes comme vincennes ou saint-mandé restent chères (6 000 à 7 000 €), mais charenton-le-pont ou ivry-sur-seine proposent des prix plus raisonnables entre 4 500 et 5 500 €.
la grande couronne : le bon plan pour les familles
La seine-et-marne, les yvelines, l'essonne et le val-d'oise attirent de plus en plus de familles qui fuient les prix parisiens. On trouve encore des maisons individuelles entre 250 000 et 400 000 € à moins d'une heure de paris en RER.
Les villes autour des axes RER B, C et D ont particulièrement profité de l'exode urbain post-covid. Évry-courcouronnes, pontoise ou melun ont vu leur marché se dynamiser, même si la demande ralentit depuis 2024.
ce qu'on peut attendre pour la suite
La tendance baissière devrait se poursuivre modérément en 2026, portée par un contexte de taux encore élevés et une offre de logements neufs insuffisante. Les experts s'accordent sur un marché qui se stabilise plutôt qu'il ne s'effondre.
Pour les acheteurs, c'est une fenêtre intéressante. La négociation est revenue dans les transactions, ce qui était impensable en 2020-2021. Compter entre 3 et 8 % de marge de négociation selon les secteurs et l'ancienneté du bien sur le marché.
les outils pour suivre le marché
Avant tout achat, il est utile de consulter les données DVF (demandes de valeurs foncières) disponibles gratuitement sur le site du gouvernement. Elles recensent toutes les transactions des cinq dernières années et permettent de vérifier si le prix demandé est cohérent avec le marché local. Sur zonify, vous pouvez aussi consulter les données DVF par parcelle directement sur la carte.