Le portugal a longtemps été présenté comme l'eldorado des retraités français et des télétravailleurs en quête de soleil et de prix bas. La réalité de 2026 est plus nuancée. Lisbonne et porto ont rattrapé une grande partie de leur retard sur les capitales européennes, tandis que les avantages fiscaux du statut RNH ont été revus à la baisse.

les prix de l'immobilier : la vérité sur le "bon marché"

Lisbonne n'est plus bon marché. Le centre historique affiche des prix entre 5 000 et 8 000 € le m², soit des niveaux comparables à bordeaux ou lyon. Porto intra-muros dépasse les 4 000 € le m² dans les quartiers prisés.

En revanche, à moins d'une heure de lisbonne ou de porto, les prix restent très accessibles. Des villes comme setúbal, santarém ou braga offrent des maisons spacieuses entre 150 000 et 300 000 €. C'est là que le portugal tient encore ses promesses pour les acheteurs à budget modéré.

la qualité de vie : les avantages réels

Le climat est l'argument le plus solide en faveur du portugal. Plus de 300 jours de soleil par an à lisbonne, des hivers doux, un littoral exceptionnel. La sécurité est un autre point fort : le portugal figure régulièrement parmi les pays les plus sûrs du monde selon les indices internationaux.

les inconvénients qu'on vous dit moins

La bureaucratie portugaise peut décourager les plus motivés. Ouvrir un compte bancaire, obtenir un NIF, régulariser sa situation administrative en tant qu'étranger : chaque démarche prend du temps et nécessite souvent l'aide d'un avocat ou d'un consultant local. Comptez 1 000 à 2 000 € de frais d'accompagnement administratif pour une installation dans les règles.

Le marché du travail local est peu favorable aux expatriés qui n'ont pas de revenus extérieurs. Les salaires portugais restent parmi les plus bas d'europe occidentale. Le portugal est un excellent choix pour les télétravailleurs, les retraités ou les entrepreneurs indépendants, pas pour ceux qui cherchent un emploi salarié local.

la fiscalité en 2026

Le statut de résident non habituel (RNH), qui permettait aux nouveaux résidents de bénéficier d'une imposition à taux fixe de 20 % pendant 10 ans, a été remplacé par un nouveau dispositif plus ciblé en 2024. Les avantages fiscaux subsistent pour certains profils mais ne sont plus aussi larges qu'avant.

Pour un retraité français, les pensions de source française restent en général imposables en france selon la convention fiscale franco-portugaise. Il est indispensable de consulter un conseiller fiscal spécialisé avant toute installation.

le verdict

Le portugal reste un choix pertinent pour qui cherche le soleil, la douceur de vivre et un immobilier moins cher qu'à paris ou sur la côte d'azur. Mais ce n'est plus le paradis à prix cassé qu'il était en 2015. La france, malgré sa fiscalité plus lourde, offre une infrastructure publique (transports, santé, éducation) généralement supérieure et un marché immobilier plus liquide et prévisible.